Dividend yield de FII: por que o maior nem sempre é o melhor

O dividend yield (DY) é o indicador mais olhado de um fundo imobiliário: a soma dos rendimentos dos últimos 12 meses dividida pelo preço atual da cota. Um fundo que pagou R$ 12 por cota em um ano e custa R$ 100 tem DY de 12%.

É um número útil, mas fácil de interpretar errado.

Três armadilhas

1. A cota caiu

Se a cota cai de R$ 100 para R$ 70 e os rendimentos dos últimos 12 meses ainda refletem o passado, o DY sobe de 12% para mais de 17%. O mercado pode estar antecipando um corte de rendimento que ainda não apareceu.

2. O lucro não é recorrente

Venda de imóvel com lucro, multa recebida de inquilino que saiu ou ganho com venda de cotas de outros fundos engordam o rendimento de alguns meses. No ano seguinte, o DY volta ao normal.

3. O papel está atrelado ao CDI

Fundos de papel indexados ao CDI pagam mais quando a Selic está alta. Quando os juros caem, o rendimento acompanha.

Como ler melhor

• Olhe o histórico de rendimentos mês a mês, não só a soma de 12 meses. Na página de cada fundo há o gráfico dos pagamentos.
• Compare com o P/VP: DY alto com P/VP muito abaixo de 1 merece investigação.
• Leia o relatório gerencial: ele explica de onde veio o resultado e se há eventos não recorrentes.
• Compare com alternativas sem risco de cota, como o Tesouro IPCA+ líquido de imposto. O FII precisa compensar o risco extra.

O número mágico

Uma métrica popular entre investidores de FII é o número mágico: quantas cotas são necessárias para que o rendimento mensal compre uma cota nova sozinho. Num fundo com cota de R$ 100 que paga R$ 1 por mês, são 100 cotas. Calcule para qualquer fundo na calculadora do número mágico.

Os exemplos com números são hipotéticos e servem para explicar o cálculo. Não são recomendação de investimento.