FII de tijolo ou de papel? Diferenças, riscos e quando cada um brilha

Os fundos imobiliários se dividem em duas grandes famílias, e elas se comportam de forma bem diferente ao longo do ciclo de juros.

Fundos de tijolo

São donos de imóveis físicos e recebem aluguel.

• Logística: galpões perto de grandes centros, alugados para varejo e e-commerce. Contratos longos e reajustados pela inflação.
• Lajes corporativas: andares de escritório. Sensíveis à vacância e ao preço do metro quadrado em cada região.
• Shoppings: renda ligada ao movimento e às vendas dos lojistas.
• Renda urbana: agências bancárias, lojas e escolas, muitas vezes com contratos atípicos de longo prazo.

Ponto forte: o aluguel costuma acompanhar a inflação e o imóvel pode se valorizar. Riscos: vacância, inadimplência, renegociação para baixo e custo de manter imóvel vago.

Fundos de papel

Investem em CRIs, títulos de dívida lastreados em operações imobiliárias.

• Indexados ao CDI: rendimento sobe e desce com a Selic.
• Indexados ao IPCA: pagam inflação mais uma taxa, como um Tesouro IPCA+ com risco privado.

Ponto forte: rendimento mais previsível e cota menos volátil no curto prazo. Risco principal: crédito. Se o devedor não paga, o fundo executa garantias, o que leva tempo e pode não cobrir tudo.

Como reagem aos juros

Na carteira

Ninguém precisa escolher um lado. Uma carteira com fundos dos dois tipos e de gestores diferentes atravessa melhor os ciclos. Filtre por segmento na lista de fundos imobiliários.

Os exemplos com números são hipotéticos e servem para explicar o cálculo. Não são recomendação de investimento.